2024年度の住宅ローン減税制度（住宅借入金特別控除）は前年度からの改正によって子育て世帯を優遇する内容となりました。

住宅購入は人生最大の買いものといっても過言ではなく、制度についてもきちんと理解しておきたいものですよね。

本記事は住宅購入を考えている子育て世帯のみなさんに正しい知識をお届けするため、住宅ローン減税制度の概要から控除の条件までわかりやすく解説します。

まずは住宅ローン減税制度の大枠を押さえておきましょう。

出典：住宅：住宅ローン減税 - 国土交通省

2024年度は子育て世帯への支援強化、住宅価格の急上昇を背景に下記3点の変更がありました。

　● 子育て世帯に対する住宅ローン控除の拡充
　● 新築住宅の床面積要件について、50�u以上から40 �u以上に緩和
　● 省エネ基準に適合した住宅のみが対象

変更点をひとつずつみていきましょう。

住宅ローン減税制度では、対象となるローン残高の上限額は入居の時期や住宅性能によって異なりますが、2024年は若者夫婦世帯や子育て世帯が優遇される内容となりました。

なお「若者夫婦世帯」と「子育て世帯」は下記のとおりです。
　● 若者夫婦世帯：夫婦のどちらかが40歳未満の世帯
　● 子育て世帯：19歳未満の子どもがいる世帯

2024年の変更により、若者夫婦世帯・子育て世帯に該当しない世帯は減税対象となる借入限度額の上限が500万円〜1,000万円引き下げられました。

一方で若者夫婦世帯・子育て世帯は上限が据え置かれ、住宅の省エネ性能に応じて3,000万円〜5,000万円のままです。

ただし 2024年の入居が条件のため、2025年以降に入居する場合はその他の世帯と同様の上限となる点に注意してください。

<新築住宅・買取再販住宅の借入限度額>

買取再販住宅とは、住宅メーカーや不動産会社に買い取られた後リフォームやリノベーションを施して再販される中古住宅のことです。

もともと住宅ローン減税は原則として床面積が50�u以上の物件を対象と定められていました。

2022年の改正で、2023年までに建築確認を済ませたうえ年間の合計所得が1,000万円以下の場合に限り40�u以上に緩和される特例が設けられました。

この緩和措置が2024年末まで延長となっています。

緩和の背景には単身世帯や2人世帯の増加傾向があります。
40�uというと、12坪程度。

今までは適用条件外であった1LDKなどのマンション物件も住宅ローン減税の対象として購買を促進しています。

ただ、 マンションの場合には注意が必要です。

面積の測り方は複数あり、登記簿とチラシでは面積の表示が異なるためです。

とくにチラシやパンフレットに書かれた面積が40�uをわずかに超えている場合は気をつけましょう。

住宅ローン減税などの税金制度に関係する判断は公的書類である登記の情報をもとにおこなわれます。

登記簿には「内法面積」が記載されています。
内法面積とは、壁の内側、つまり実際に利用できる部屋の広さを示します。

一方でマンションのチラシやパンフレットに記載される面積はおおむね「壁芯面積」です。
壁芯面積とは、建物の設計図において壁の中心線で囲まれた部分の面積です。

同じ物件でも、内法面積より壁芯面積のほうが数字は大きくなります。
見栄えがよくなる理由で、分譲マンションなどでは一般的に壁芯面積が記載されています。

要するに、マンションの場合チラシでは40�uを超えていても、登記簿上は40�uを下回っているおそれがあります。

ここを見落として制度適用外になってしまう方がたまにいらっしゃいます。
マンション購入を検討されている方はくれぐれも注意してくださいね。

住宅の省エネ性能に応じて住宅ローン減税の借入限度額が異なる点は先述しました。

2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で住宅ローン減税を受けるためには、省エネ基準への適合が必須となります。

「省エネ基準に適合した住宅」は具体的には下記の4種類です。（各住宅の特徴は「 省エネ基準に適合する住宅」の章で解説）

　● 認定長期優良住宅
　● 認定低炭素住宅
　● ZEH水準省エネ住宅
　● 省エネ基準適合住宅

省エネ基準に適合しない住宅では、2024年以降、住宅ローン減税を受けられません。

ここでは、住宅ローン減税の適用条件を必ず押さえておきたい重要な部分に絞ってまとめておきます。

なお適用を受ける場合、下記1〜3に関してはすべてを満たす必要があります。

1. 年間所得2,000万円以下
2. 床面積が40�u以上（※1）
3. 返済期間が10年以上の住宅ローン契約
4. （新築）省エネ基準に適合した住宅
5. （中古物件）1982年以降に建てられた住宅または現行の耐震基準を満たす住宅（※2）

※1：床面積40�u以上50�u未満の物件の場合、契約者の年間所得金額は1,000万円以下が条件。適用できても、期間中に年間合計所得が1,000万円を超えた年は適用除外

※2：中古住宅の控除期間は10年

ここで省エネ基準に適合する住宅の種類を整理しておきましょう。

高性能・省エネな住宅は価格も高くなりますが、減税効果があるほか、光熱費など住宅のランニングコストが抑えられ、高い快適性も特徴です。

これからの住宅は認定住宅やZEHといった高性能なものがスタンダードとなるといえるでしょう。

住宅を長く良好な状態で保てるよう、一定の基準のもと設計・建築・申請された住宅です。
認定基準の概要は下記のとおりです。

● 構造躯体等の劣化対策
● 耐震性
● 省エネルギー性
● 維持管理・更新の容易性
● 可変性
● バリアフリー性
● 居住環境
● 住戸面積
● 維持保全計画
● 災害配慮

認定項目は今後変更される可能性もあります。
項目の多さや申請に要する時間の長さから負担にはなりますが、環境面でも税制優遇の面でも今後は認定住宅が増えていくでしょう。

ZEHは「ゼッチ」と読み、「Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略称です。
簡単にいえば「省エネ住宅」を上回る、より優れた住宅の概念で、 2030年にはZEH水準の住宅が新築住宅の基準になるといわれています。

ZEHのポイントは下記3つです。

1. 高断熱な壁や窓
高断熱な壁や床、屋根、窓によって住宅内外の熱の移動を減らし、室温を一定に保ちやすくなります。
夏は日光の熱を室内に取り込まず、冬は室内の暖かい空気を逃さないため、快適な室内環境を維持しやすい住宅です。

2. 省エネ
高断熱な壁や窓だけでなく、エアコンや換気扇、給湯器、LED照明などの設備も高効率なものを用いてエネルギー消費量を大きく削減します。

ZEH水準の住宅は従来の省エネ住宅よりも2割以上省エネといわれています。

3. 創エネ
ソーラーパネルなどでエネルギーを創り出して日常生活で利用すれば、年間のエネルギー収支をゼロにできる可能性も。
また災害時に必要な電力の確保にも役立ちます。

国土交通省の省エネ基準を満たした住宅です。

日本全国を気候条件に応じて8つの地域に分け、地域区分ごとに基準値が定められています。

ただ、省エネ基準適合住宅の上位互換が先述の「ZEH」ですので、基本的にはエネルギーの消費性能や断熱性能などZEHと同様の項目をチェックすることになります。

なお2024年4月から、新築住宅などの広告で省エネ性能の表示が努力義務となりました。

建売やマンションの購入を検討されている方は参考にするとよいでしょう。

引用：住宅の省エネ性能、4月から表示　「星3つ」以上が理想　くらしの数字考 - 日本経済新聞

将来的にはZEH水準がスタンダードになるといわれているため、住み替えなどで家を手放すときのことまで考えると、 できればZEH水準の住宅を検討したいところです。

冒頭で示したとおり、住宅ローン減税は「住宅借入金等特別控除」といいます。

では、 所得控除と税額控除の違いをご存じでしょうか？

住宅ローン減税では、年末のローン残高の0.7％が「所得税」から控除されます。
これは「税額控除」にあたります。

税額控除と所得控除の違いをみていきましょう。

まず、給料をはじめとする「収入」と、納税額を計算するもととなる「課税所得」は異なる点を理解しておきましょう。

課税所得＝収入−所得控除　で求められます。
つまり所得控除では収入から一定金額が差し引かれます。

【例】
課税所得200万円、所得控除20万円、税率10％の場合

所得控除がない場合に納める税金＝220万円×10%＝22万円
所得控除がある場合に納める税金＝200万円×10%＝20万円

→所得控除によって納税額が2万円少なくなった

一方で税額控除は、課税所得をもとに算出した税額から一定金額が差し引かれるものです。

【例】
課税所得200万円、税額控除20万円、税率10％の場合

税額控除がない場合に納める税金：200万円×10%＝20万円
税額控除がある場合：（200万円×10%）−20万円＝0円

→税額控除によって納税額が20万円少なくなった

所得控除と税額控除では、税金からダイレクトに控除できる税額控除のほうが大きなインパクトがあります。

今回の例では20万円の税額控除によって税金が0円になりましたが、もし税額控除が30万円あっても税金が0円になるだけで、控除しきれなかった10万円が還付されるわけではありません。

つまり、 所得のわりに多額のローンを組んだ場合、住宅ローン減税を最大限に活かしきれないケースも出てきます。

住宅を購入する際はこのあたりもシミュレーションしておくべきでしょう。

本記事では住宅ローン減税の概要と、2024年の変更内容、適用条件について解説してきました。

途中難しい話もあったかもしれませんが、大きなポイントは下記2点です。

1. 40歳以下の若者夫婦世帯・子育て世帯が優遇される内容
2. 環境への配慮のない住宅は適用除外

1に関しては2024年限定であり、2025年以降も継続されるかどうかはわかりません。
一方2については、今後もこの流れは衰えず、むしろ拡大するだろうと予想されます。

そうすると、人生で最大の買いものともいえる住宅購入に対して、価値観や判断基準も揺らいでくるかもしれません。

そんな大きな買いものだからこそ、自分一人で判断を下す道のりはとても厳しいものと思います。

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